重要事項説明書の書き方

重要事項説明書は、不動産の売買や賃貸の契約前に、物件と取引条件の重要な事実を買主・借主へ説明するための書面です。宅地建物取引業法35条により、契約が成立するまでに、宅地建物取引士が、記名した書面を交付して説明することが義務づけられています。契約後に渡したのでは、この義務を果たしたことになりません。

重要事項説明書の書き方 5ステップ

1. 物件を特定する（所在・地番・面積・登記の内容）
2. 権利関係を書く（所有者、抵当権など登記された権利）
3. 法令上の制限を書く（用途地域、建ぺい率、容積率など）
4. 設備・インフラの整備状況、契約条件、解除に関する事項を書く
5. 宅地建物取引士が記名し、取引士証を提示して説明する

記入項目の書き方

• 物件名・所在地・構造・階数・面積：登記簿の記載どおりに。現況と登記が違う場合はその旨も説明します。
• 権利の種類：所有権、抵当権・賃借権など登記された権利の種類と内容、登記名義人（宅建業法35条1項1号）。決済時までに抹消する予定なら、その旨を明記します。
• 用途地域・法令上の制限：都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限の概要（同項2号）。再建築不可などは重大な事項です。
• 代金・賃料、敷金・保証金：代金・賃料以外に授受される金銭（敷金・保証金など）は、額と授受の目的を書きます（同項7号）。
• 特記事項：この書式に専用の欄がない事項は、ここに書くか別紙を付けます。たとえば飲用水・電気・ガスの供給施設と排水施設の整備状況（未整備なら整備の見通しと特別の負担。同項4号）、契約の解除に関する事項（同項8号）、損害賠償額の予定・違約金に関する事項（同項9号）。
• 宅地建物取引士：この書式に記名欄はありません。書面には宅地建物取引士が記名する必要があるため（同条5項）、余白に記名欄を設けます。

書き方の注意点

• 契約前に説明する：宅建業法35条は「契約が成立するまでの間に」と定めています。契約が成立した後の交付では、この定めを守ったことになりません。
• 宅建士でなければできない：説明と書面への記名は宅地建物取引士の独占業務です。あわせて取引士証の提示も義務づけられています。
• オンラインでの説明：テレビ会議等を使った重要事項説明（IT重説）も行われています。国土交通省のマニュアルでは、十分理解できる程度に映像を視認でき、双方の音声が聞き取れる環境が必要であること、説明に使う書面を相手方が受領していることを確かめること、対面と同様に宅建士証を提示することなどが示されています。
• 告知すべき事項：物件で起きた人の死の告知については、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）が考え方を示しています。判断に迷う場合はガイドラインの本文で確かめます。
• 書面の電子化：2022年5月18日から、相手方の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法で提供できるようになりました（宅建業法35条8項）。

よくある質問

Q. 重要事項説明書と契約書は同じものですか？
A. 違います。重要事項説明書は契約前に判断材料を示すもの、契約書は合意内容を定めるものです。宅建業法37条の書面（契約の内容を記載した書面）は、契約が成立した後に交付します。

Q. 説明を省略してもらうことはできますか？
A. 買主・借主が宅建業者でなければ、できません。「不要」と言われても説明は宅建業者の義務で、省略は違反になります。買主・借主が宅建業者の場合は、書面の交付だけでよく、説明は要しないとされています（宅建業法35条6項）。

Q. 個人間の売買でも必要ですか？
A. 宅建業者が関与しない完全な個人間取引では義務ではありません。ただしトラブル防止のため、同等の事項を書面で確認することを勧めます。

参考（2026年10月時点）：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）、国土交通省 ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について、国土交通省 書面電子化・IT重説マニュアル ハンディガイド（PDF）、国土交通省 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン