原状回復確認書の書き方

原状回復確認書は、賃貸物件の退去時に部屋の状態を貸主と借主が一緒に確認し、修繕費の負担を取り決める書類です。トラブルの大半は「どこまでが借主の負担か」で起きます。民法621条と国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗（通常損耗）と経年変化は貸主の負担とされており、これが判断の出発点になります。

原状回復確認書の書き方 5ステップ

1. 退去日に、貸主（管理会社）と借主が立ち会う
2. 部屋ごとに損傷箇所を確認し、写真を撮る
3. 各箇所について、通常損耗か借主の過失かを判断して記録する
4. 借主負担分の修繕内容と概算費用を確認する
5. 双方が署名し、各1通を保管して敷金精算へ進む

記入項目の書き方

• 確認日・立会者：貸主側と借主側の双方の氏名。立会いなしの精算は争いのもとです。
• 箇所ごとの状態：「和室　畳　日焼けによる変色」のように、場所と状態を具体的に。
• 負担の区分：貸主負担か借主負担かをその場で記入します。判断が分かれた箇所は「協議」と書いて持ち帰ります。
• 写真の有無：撮影した写真の番号を対応させます。後から状態を証明できます。
• 借主負担分の概算：金額まで合意できれば書きます。見積が必要なら「後日見積提示」と記載します。
• 入居時の状態：入居時のチェックリストがあれば照合します。入居時の記録がある物件はトラブルが起きにくいです。

書き方の注意点

• 通常損耗は貸主負担：民法621条により、借主は通常の使用および収益によって生じた損耗、経年変化を除いて原状回復義務を負います。家具設置による床のへこみ、日照によるクロスの変色、画鋲の穴などは通常損耗にあたるとされています。
• 借主負担になるもの：タバコのヤニや臭い、飼育ペットによる傷や臭い、結露を放置したことによるカビ、引越し作業でつけた傷など、通常の使用を超える使い方による損傷です。
• 経過年数を考慮する：ガイドラインでは、クロスなどは経過年数に応じて価値が減少するため、借主負担も年数に応じて減額されます（クロスは6年で残存価値1円など）。
• 特約の有効性：ハウスクリーニング代を借主負担とする特約は、内容が明確に記載され、借主がその義務を認識して合意している場合に有効とされます。単に契約書の片隅に書いてあるだけでは争われます。
• 立会いには必ず参加する：立会いなしで後から請求されると、状態を争えません。日程が合わなければ代理人を立てるか、写真を残して退去します。

よくある質問

Q. 敷金はいつ返ってきますか？
A. 明渡しの後、修繕費等を差し引いて返還されます。契約書に「明渡し後◯か月以内」と定められていることが多く、法律上の期限はありません。

Q. 高額な請求を受けたらどうすればよいですか？
A. 内訳の提示を求め、ガイドラインに照らして通常損耗が含まれていないか確認します。折り合わない場合は消費生活センターや少額訴訟の利用も選択肢です。

Q. 入居時に写真を撮っておくべきですか？
A. 強く勧められます。入居時の傷を退去時に請求されることを防げます。日付が分かる形で保存してください。