不動産売買契約書の書き方

不動産売買契約書は、土地や建物を売買する条件を定める契約書です。金額が大きく、契約から引渡しまで期間が空くため、その間に何が起きたらどうするかを定める条項が中心になります。特に手付解除の期限と住宅ローン特約は、買主が契約から抜けられるかどうかを決める重要な条項です。

不動産売買契約書の書き方 5ステップ

1. 物件を特定する（所在・地番・地目・地積、家屋番号・構造・床面積）
2. 売買代金と、手付金・中間金・残代金の内訳と支払時期を定める
3. 所有権移転と引渡しの日を定める
4. 手付解除の期限、住宅ローン特約、契約不適合責任を定める
5. 公租公課の精算方法を定め、2通作成して署名押印する

記入項目の書き方

• 物件の表示：登記事項証明書の記載どおりに書きます。実測と登記面積が異なる場合の扱い（実測売買か公簿売買か）も定めます。
• 売買代金：土地と建物を分けて記載します。建物には消費税がかかるため（売主が事業者の場合）内訳が必要です。
• 手付金：売買代金の5〜10%が一般的。宅建業者が売主で買主が個人の場合、代金の20%が上限です。
• 手付解除の期限：「相手方が契約の履行に着手するまで」が原則ですが、実務では具体的な日付を定めます。
• 住宅ローン特約：融資が承認されなかった場合に白紙解除できる条項。金融機関名・融資額・承認期限を明記します。
• 公租公課の精算：固定資産税・都市計画税を引渡日で日割り精算します。起算日（1月1日か4月1日か）を明記します。

書き方の注意点

• 手付の性質：解約手付が原則です。買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を返して解除できます。ただし相手方が履行に着手した後は解除できません（民法557条）。
• 住宅ローン特約は必ず入れる：融資が下りずに契約解除となった場合、特約がないと違約金が発生します。承認期限を、実際の審査期間より余裕を持って設定します。
• 収入印紙の軽減措置：不動産の譲渡に関する契約書は第1号の1文書です。租税特別措置法による軽減措置があり、期限内に作成されたものは税額が引き下げられています（1,000万円超5,000万円以下なら本則2万円→軽減1万円など）。
• 契約不適合責任の特約：個人間売買では「現状有姿」「責任を負わない」とする特約も可能ですが、売主が知りながら告げなかった事実については免責されません（民法572条）。宅建業者が売主の場合は、引渡しから2年以上とする特約以外は無効です。
• 重要事項説明が先：宅建業者が関与する場合、契約前に重要事項説明書の交付と説明が必要です。同時や事後は違反になります。

よくある質問

Q. 手付金はいつまでに払えば解除できなくなりますか？
A. 手付解除ができるのは相手方が履行に着手するまでです。契約書で「◯月◯日まで」と期限を定めるのが一般的です。

Q. 収入印紙は誰が貼りますか？
A. 作成者が納付義務を負います。売主・買主が各1通ずつ保有する場合、それぞれが自分の分に貼るのが実務です。

Q. ローンが下りなかったら手付金は戻りますか？
A. 住宅ローン特約があれば、無条件で契約が白紙となり手付金は返還されます。特約がないと違約金の対象になります。