管理委託契約書の書き方

管理委託契約書は、賃貸住宅のオーナーが管理業務を管理会社に委託する契約書です。2021年6月に全面施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律により、管理戸数200戸以上の事業者には国土交通大臣の登録が義務となり、契約前の重要事項説明や契約書面の交付も義務化されました。様式を自由に決められる契約書ではなくなっています。

管理委託契約書の書き方 5ステップ

1. 委託する管理業務の範囲を定める（入居者管理・建物維持保全・家賃管理）
2. 管理報酬の額と支払方法を定める
3. 家賃等の受領と送金の方法・時期を定める
4. 定期報告の頻度と内容を定める
5. 契約期間・更新・解約条件を定め、重要事項説明のうえ署名押印する

記入項目の書き方

• 管理業務の範囲：維持保全（点検・清掃・修繕）と金銭管理（家賃の徴収・送金）を分けて列挙します。「管理一切」では責任範囲が定まりません。
• 管理報酬：家賃収入に対する率（3〜5%が一般的）か定額か。原状回復や更新事務の費用が別途かも明記します。
• 家賃の送金日：毎月何日にオーナーへ送金するか。滞納が発生した場合の扱いも定めます。
• 修繕の権限：いくらまでなら管理会社の判断で発注できるか。金額の上限を決めておきます。
• 定期報告：頻度（毎月・年1回など）と報告事項。法律上、定期的な報告が義務です。
• 契約期間・解約：自動更新の有無と、解約の予告期間。

書き方の注意点

• 登録義務：管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は国土交通大臣の登録が必要です。200戸未満でも任意登録でき、登録業者は法の規制を受けます。
• 業務管理者の設置：登録業者は営業所または事務所ごとに業務管理者を配置する義務があります。一定の資格（賃貸不動産経営管理士など）と実務経験が要件です。
• 重要事項説明：管理受託契約を締結する前に、業務管理者等が重要事項説明書を交付して説明する義務があります。契約と同時や事後では違反です。
• 財産の分別管理：オーナーから預かる家賃等は、自己の固有財産と分別して管理する義務があります。帳簿上の区分だけでなく、口座を分ける運用が求められます。
• サブリースは別の規制：特定転貸事業者（サブリース業者）には、誇大広告の禁止・不当な勧誘の禁止・契約前の重要事項説明といった別の規制が課されます。管理受託とは制度が異なります。

よくある質問

Q. 管理委託とサブリースはどう違いますか？
A. 管理委託はオーナーが貸主のまま管理だけを任せる形、サブリースは管理会社が借り上げて転貸する形です。家賃保証の有無と、法規制の内容が異なります。

Q. 200戸未満なら規制を受けませんか？
A. 登録義務はありませんが、任意登録した場合は法の規制対象になります。また誇大広告の禁止など一部の規制は登録の有無を問いません。

Q. 報告はどのくらいの頻度が必要ですか？
A. 法律では定期的な報告が義務とされ、契約で頻度を定めます。実務では月次の収支報告と年1回の総括報告が一般的です。