媒介契約書の書き方

媒介契約書は、不動産の売買や賃貸の仲介を宅建業者に依頼するときに結ぶ契約書です。宅地建物取引業法34条の2により、依頼を受けたら遅滞なく書面を作成して依頼者に交付する義務があります。3種類ある契約形態は、依頼者が他社にも頼めるか、自分で見つけた相手と直接契約できるかで分かれ、業者側の義務の重さも変わります。

媒介契約書の書き方 5ステップ

1. 媒介の種類（一般・専任・専属専任）を選ぶ
2. 対象物件を特定する（所在・地番・面積・構造）
3. 売買すべき価額または賃借の条件を記載する
4. 報酬額と支払時期を定める
5. 有効期間と、指定流通機構への登録・報告の条件を記載して署名押印する

記入項目の書き方

• 媒介の種類：3種類のどれかを明示します。依頼者の状況で選び方が変わります。
• 物件の表示：登記事項証明書のとおりに記載します。
• 価額：依頼者が希望する価額。業者が意見を述べる場合は根拠を明示する義務があります（宅建業法34条の2第2項）。
• 報酬額：売買では取引額に応じた上限があります（400万円超は取引額の3%＋6万円＋消費税が上限）。
• 有効期間：専任・専属専任は3か月以内。これを超える定めは3か月に短縮されます。
• 違約・費用償還：依頼者が他社で契約した場合などの取り決め。専任系では費用の償還を請求されることがあります。

書き方の注意点

• 3種類の違い：一般媒介＝複数社に依頼可・自己発見取引も可／専任媒介＝1社のみだが自己発見取引は可／専属専任媒介＝1社のみで自己発見取引も不可（見つけた相手とも業者を通す必要がある）。
• 指定流通機構への登録期限：専属専任は契約日から5日以内（休業日を除く）、専任は7日以内に指定流通機構（レインズ）へ登録する義務があります。一般媒介に登録義務はありません。
• 業務報告の頻度：専属専任は1週間に1回以上、専任は2週間に1回以上、依頼者へ業務処理状況を報告する義務があります。
• 有効期間は3か月以内：専任・専属専任の有効期間は3か月が上限です。更新は依頼者からの申出により可能で、自動更新は認められません。
• 価額の意見には根拠が必要：業者が売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。口頭でも可ですが、書面での提示が一般的です。

よくある質問

Q. どの媒介契約が有利ですか？
A. 早く売りたいなら専任系（業者が広告費をかけやすく報告義務もある）、幅広く声をかけたいなら一般です。物件の性質と時間の余裕で選びます。

Q. 専属専任で知人に売ることはできますか？
A. できません。知人と話がまとまっても媒介業者を通す必要があり、報酬も発生します。自己発見取引の可能性があるなら専任か一般を選びます。

Q. 有効期間が過ぎたらどうなりますか？
A. 契約は終了します。継続するには依頼者から更新を申し出る必要があり、業者側から自動更新することはできません。