賃貸借契約書の書き方

賃貸借契約書は、建物や土地を貸し借りする条件を定める契約書です。住居や店舗の賃貸には借地借家法が適用され、借りる側を強く保護する規定が置かれています。そのため契約書に書いてあっても無効になる条項が存在し、「更新しない」「いつでも明け渡す」といった約束は、定期借家の要件を満たさない限り効力を持ちません。

賃貸借契約書の書き方 5ステップ

1. 物件を特定する（所在・構造・床面積・部屋番号）
2. 契約の種類（普通借家か定期借家か）を明示する
3. 賃料・共益費・支払期日・支払方法を定める
4. 敷金の額と、返還の条件・時期を定める
5. 契約期間、更新、解約予告期間、原状回復の範囲を定めて署名押印する

記入項目の書き方

• 物件の表示：登記簿の記載に合わせます。付属設備（エアコン、給湯器など）も一覧にしておくと退去時に揉めません。
• 契約の種類：定期借家にするには書面（公正証書等）による契約と、事前に別紙で説明することが必須です。
• 賃料・共益費：改定の条件（何年ごとに協議するか）も書きます。
• 敷金：額と、いつまでに返還するか。原状回復費用を差し引く場合はその範囲を明記します。
• 解約予告：借主からの解約は「1か月前までに通知」が一般的。貸主からの解約は正当事由が必要です。
• 原状回復：通常損耗と経年変化は貸主負担が原則です。特約で借主負担にする場合は範囲を具体的に書きます。

書き方の注意点

• 普通借家は簡単に終われない：普通借家契約では、貸主からの更新拒絶や解約には正当事由（借地借家法28条）が必要です。「期間満了だから出て行ってほしい」だけでは通りません。
• 定期借家の要件：①契約書とは別に「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付して説明 ②書面（電磁的記録を含む）による契約。この手順を欠くと普通借家契約とみなされます。
• 敷金の返還：民法622条の2により、賃貸借が終了して明渡しがされたときに、未払賃料等を差し引いた残額を返還する義務があります。
• 原状回復の範囲：国土交通省の原状回復ガイドラインでは、通常の使用による損耗（家具の設置跡、日照による変色など）は貸主負担とされています。ハウスクリーニング代を借主負担とする特約は、内容が明確で借主が合意していれば有効とされる場合があります。
• 連帯保証人には極度額：2020年の民法改正により、個人が連帯保証人になる場合は極度額の定めがないと保証契約が無効です。
• 収入印紙：建物の賃貸借契約書は課税文書ではないため印紙は不要です（土地の賃貸借は第1号の2文書として課税）。

よくある質問

Q. 契約書に書けば何でも有効になりますか？
A. なりません。借地借家法は強行規定が多く、借主に不利な特約は無効とされます（同法30条など）。

Q. 更新料は請求できますか？
A. 契約書に明記され、金額が高額すぎなければ有効とされています（最高裁判例）。書いていなければ請求できません。

Q. 定期借家と普通借家はどちらが有利ですか？
A. 貸主は定期借家のほうが期間管理しやすく、借主は普通借家のほうが安定します。要件を満たさない定期借家は普通借家になる点に注意が必要です。