重要事項説明書の書き方

重要事項説明書は、不動産の売買や賃貸の契約前に、物件と取引条件の重要な事実を買主・借主へ説明するための書面です。宅地建物取引業法35条により、契約が成立するまでに、宅地建物取引士が、記名した書面を交付して説明することが義務づけられています。契約後に渡しても法律上は意味がありません。

重要事項説明書の書き方 5ステップ

1. 物件を特定する（所在・地番・面積・登記の内容）
2. 権利関係を書く（所有者、抵当権など登記された権利）
3. 法令上の制限を書く（用途地域、建ぺい率、容積率など）
4. 設備・インフラの整備状況、契約条件、解除に関する事項を書く
5. 宅地建物取引士が記名し、取引士証を提示して説明する

記入項目の書き方

• 物件の表示：登記簿の記載どおりに。現況と登記が違う場合はその旨も説明します。
• 登記された権利：所有権者、抵当権・賃借権などの有無。決済時までに抹消する予定なら、その旨を明記します。
• 法令上の制限：都市計画法・建築基準法による制限。再建築不可などは重大な事項です。
• インフラ：飲用水・電気・ガスの供給施設と排水施設の整備状況。未整備なら整備の見通しと費用負担を書きます。
• 契約解除・違約金：手付解除の期限、契約違反による解除、違約金の額。
• 担当した宅地建物取引士：氏名・登録番号。記名は取引士本人でなければなりません。

書き方の注意点

• 契約前に説明する：宅建業法35条は「契約が成立するまでの間に」と定めています。契約と同時や契約後の交付は違反です。
• 宅建士でなければできない：説明と書面への記名は宅地建物取引士の独占業務です。あわせて取引士証の提示も義務づけられています。
• オンラインでの説明：一定の要件（映像と音声の双方向のやり取り、事前の書面送付、取引士証の画面提示など）を満たせば、オンラインでの重要事項説明が認められています。
• 告知すべき事項：過去の事件事故など心理的な瑕疵は、告知の要否について国土交通省のガイドラインが示されています。判断に迷う場合は説明しておくのが安全です。
• 書面の電子化：2022年5月から、相手方の承諾を得れば電磁的方法による交付が可能になりました。

よくある質問

Q. 重要事項説明書と契約書は同じものですか？
A. 違います。重要事項説明書は契約前に判断材料を示すもの、契約書は合意内容を定めるものです。宅建業法37条の書面（契約書）は契約後遅滞なく交付します。

Q. 説明を省略してもらうことはできますか？
A. できません。買主・借主が「不要」と言っても、宅建業者の義務であり省略は違反になります。

Q. 個人間の売買でも必要ですか？
A. 宅建業者が関与しない完全な個人間取引では義務ではありません。ただしトラブル防止のため、同等の事項を書面で確認することを勧めます。