事業用賃貸借契約書の書き方

事業用賃貸借契約書は、店舗や事務所として建物を貸し借りする契約書です。借地借家法は住居用と同じく適用されますが、実務は大きく異なります。特に原状回復がスケルトン（内装を撤去した状態）返しになること、造作買取請求権を特約で排除するのが通例であること、保証金が住居用より高額なことの3点は、契約前に必ず確認すべき違いです。

事業用賃貸借契約書の書き方 5ステップ

1. 物件を特定する（所在・階数・区画・専有面積）
2. 使用目的（業種・営業形態）を明記する
3. 賃料・共益費・保証金の額と、償却（敷引き）の有無を定める
4. 契約期間と、普通借家か定期借家かを明示する
5. 原状回復の範囲と造作買取請求権の扱いを定めて署名押印する

記入項目の書き方

• 使用目的：「飲食店（居酒屋）としての使用に限る」のように業種を限定するのが通例です。無断で業態を変えると契約違反になります。
• 面積：契約面積が壁芯か内法かを明記します。賃料単価の計算根拠になります。
• 保証金・償却：住居用の敷金より高額（賃料の6〜12か月分）が一般的。償却（敷引き）として一定割合が返還されない特約が付くことがあります。
• 原状回復の範囲：「スケルトン返し」とするか「入居時の状態」とするかで費用が大きく変わります。入居時の状態を写真で残すことが重要です。
• 造作買取請求権：借地借家法33条の権利。特約で排除するのが実務の通例です。排除するなら明記します。
• 中途解約：事業用では違約金（残期間の賃料相当額など）が定められることがあります。

書き方の注意点

• 造作買取請求権とは：借主が貸主の同意を得て付加した造作（エアコン、内装設備など）を、契約終了時に時価で買い取るよう請求できる権利です（借地借家法33条）。任意規定なので特約で排除できます。排除されているかを必ず確認してください。
• 原状回復の考え方が違う：住居用では通常損耗は貸主負担が原則ですが、事業用では借主が全面的に原状回復義務を負う特約が広く用いられ、有効とされています。事業者間の契約では消費者契約法の保護も及びません。
• 定期借家の活用：貸主にとっては期間満了で確実に終了させられる定期借家が有利です。要件（事前の書面交付と説明、書面による契約）を欠くと普通借家になります。
• 消費税がかかる：住居用の家賃は非課税ですが、事業用の建物賃貸料は課税取引です。賃料が税込か税抜かを明記します。
• 収入印紙は不要：建物の賃貸借契約書は課税文書ではありません。土地の賃貸借は第1号の2文書として課税されます。

よくある質問

Q. 事業用と住居用で契約書は分けるべきですか？
A. 分けるべきです。原状回復、造作買取、消費税、中途解約の扱いがすべて異なります。

Q. 保証金は全額返ってきますか？
A. 償却（敷引き）特約があると一部は返還されません。契約書で償却の割合と時期を確認してください。

Q. 途中で業種を変えられますか？
A. 使用目的を限定している場合、貸主の承諾が必要です。無断変更は契約解除の理由になります。